Locação de curta temporada em condomínio de prédios gera dúvidas sobre direito de propriedade em áreas comuns.
Na era das plataformas de _locação_ por curta temporada, as viagens de final de ano podem se traduzir em preocupação para os condomínios. Enquanto famílias se deslocam para diversos cantos do País em busca de dias ensolarados, os prédios localizados nestas regiões precisam se adaptar. Com isso, os condomínios precisam reavaliar suas políticas de locação e encontrar maneiras de gerenciar o fluxo de hóspedes.
Os _próprios proprietários de imóveis_ estão começando a explorar as plataformas de locação como uma opção para rentabilizar seus imóveis e complementar seus rendimentos. Além disso, a _temporada alta_ pode ser uma oportunidade para as plataformas de locação de imóveis apresentar seus serviços e atraírem novos usuários. Por exemplo, a _Booking.com_ é uma das maiores plataformas de locação de imóveis e oferece uma variedade de opções para os usuários, desde apartamentos até casas de campo.
Locações de curta temporada: equilibrar direito de propriedade e direitos coletivos
As locações de curta temporada levantam questões delicadas sobre a convivência entre locadores, locatários e condomínios. Para Kevin de Sousa, especialista em Direito Imobiliário, essas locações desafiam o equilíbrio entre o direito individual de propriedade e os direitos coletivos dos condôminos. As plataformas de locação como o Airbnb geram tensões no ambiente condominial ao comprometer a segurança, aumentar o fluxo de estranhos e, em alguns casos, ocasionar o uso excessivo ou inadequado de áreas comuns, afetando a convivência pacífica dos moradores.
Lais Alves Siqueira, diretora de Locação da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios, reforça a perspectiva de desconforto, especialmente em relação à segurança dos demais moradores, sobrando dúvidas sobre como conter esses efeitos negativos. ‘A segurança se torna um grande desafio. Além disso, há o desconforto de ter estranhos nos prédios’, manifesta.
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Alguns condomínios, em resposta a esse movimento, criaram limitações para coibir esses aluguéis de curtíssima temporada (menos de 30 dias), baseados na justificativa de que eles são incompatíveis com os prédios exclusivamente residenciais, mas a proibição só pode ser concretizada se estiver prevista na convenção do condomínio. Para que isso aconteça é necessário o voto favorável de dois terços dos condôminos em assembleia, considerando a decisão final depender da análise interna da equipe da administração do condomínio.
Marcos Prado, sócio da área imobiliária do escritório de advocacia Cescon Barrieu, explica que cada condomínio é soberano para decidir se permite ou não a locação de curta temporada, o que deve ser decidido por meio da convocação de uma assembleia geral extraordinária, com uma pauta específica para votar a permissão ou não dessas locações. ‘Cada condomínio é um mundo à parte, com suas regras e normas internas, devendo se adequar a sua convenção, que é a sua norma básica, sem esquecer a necessidade da assembleia para as decisões de maior relevância’, acentua.
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) define que aluguéis por temporada podem durar até 90 dias. No entanto, ela não prevê normas específicas para locações de curtíssima temporada, como as realizadas pelo Airbnb. Sousa ressalta que a regulamentação local, como a de municípios que tentam legislar sobre a matéria, esbarra na competência federal, uma vez que o uso da propriedade privada e as regras condominiais são temas regidos pelo Código Civil, apesar de a discussão não se centrar apenas na questão da locação, mas sim no modelo de negócios das plataformas de locação.
A Receita Federal e o Senado estudam implementar mudanças que vão impactar o modelo de locação por curtíssimas temporadas (até 30 dias) no Brasil. O tema vem gerando debates principalmente sobre a tributação, como no caso das locações de curta temporada, que oferecem serviços adicionais, como café da manhã, concierge, limpeza, entre outros, podendo caracterizar a relação como um contrato de prestação de serviços, e consequentemente, gerar tributos.
Fonte: © Estadão Imóveis
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