Artigo de Leandro Begara sobre o instrumento de incentivo à implantação de fachadas ativas após o Plano Diretor de SP, destacando alternativas ousadas para o desenvolvimento e espacialização de empreendimentos.
Em um projeto recente, fui responsável por liderar a equipe que analisou a relevância das fachadas ativas em áreas urbanas. Este estudo foi encomendado por uma organização local e teve como objetivo compreender o impacto das fachadas ativas no desenvolvimento das cidades. Durante a pesquisa, pudemos observar diferentes perspectivas sobre a implementação desse conceito nas áreas urbanas.
A análise também incluiu a avaliação das possíveis interações das fachadas ativas com as frentes ativas do entorno e como isso poderia contribuir para a criação de fachadas dinâmicas e fachadas interativas. Esses elementos são essenciais para a promoção de espaços urbanos mais atrativos e funcionais. A pesquisa revelou que a integração das fachadas ativas com outras iniciativas urbanas pode resultar em benefícios significativos para a comunidade local, estimulando a atividade econômica e social nas regiões estudadas.
Reflexos positivos das fachadas ativas na espacialização dos empreendimentos
A importância de melhorar o ambiente urbano em cidades grandes é um desafio constante, e em São Paulo, o Plano Diretor de 2014 trouxe alternativas ousadas para fomentar o desenvolvimento de empreendimentos. Com a revisão do Plano Diretor e a discussão da LUOS, torna-se crucial avaliar os reflexos que as fachadas ativas tiveram na cidade, visando ajustá-las para o futuro.
De acordo com dados da Geoimóvel, desde 2016, foram identificados 320 empreendimentos com pelo menos uma loja em fachada ativa, totalizando 743 lojas. Isso representa um acréscimo significativo de aproximadamente 149 mil m² de área privativa, com uma média de cerca de 200 m² por loja ou 466 m² por empreendimento.
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Os números evidenciam a relevância das frentes ativas como um instrumento de incentivo amplamente adotado pelo mercado imobiliário na cidade. O aumento do potencial construtivo oferecido a esses empreendimentos é uma vantagem para os investidores, porém, nem sempre encontra correspondência na demanda real.
Conforme apontado em estudo da Urban Systems em 2015, a adição de potencial construtivo por meio das fachadas ativas pode superar a capacidade de absorção do mercado. Atualmente, muitos espaços comerciais nessas fachadas permanecem vazios, indicando que a estratégia inicial pode não ter sido plenamente eficaz.
Ao analisar a distribuição geográfica dos empreendimentos com fachadas ativas, observa-se uma concentração nos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana, que priorizam o adensamento residencial e comercial próximo às redes de transporte público. Embora essas áreas apresentem potencial de atratividade, também enfrentam problemas de vacância de espaços comerciais.
Diante desse cenário, é crucial buscar alternativas para garantir a ocupação sustentável desses espaços. A valorização dos aluguéis pode estar impactando a acessibilidade para comerciantes, o que demanda um reequilíbrio na oferta e nos preços de locação. O desafio futuro é encontrar um equilíbrio que promova a viabilidade econômica das operações comerciais sem gerar novos desafios.
É essencial repensar o dispositivo legal que regulamenta as fachadas ativas, a fim de garantir que esse instrumento continue a ser um impulso positivo para o desenvolvimento urbano. A busca por soluções que equilibrem o mercado imobiliário sem ferir a dinâmica comercial é fundamental para o futuro da cidade. Em um cenário em constante evolução, a inovação e a adaptação serão a chave para o sucesso das fachadas ativas e para a construção de um ambiente urbano mais dinâmico e inclusivo.
Fonte: © Estadão Imóveis
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